|
Недвижимость в Израиле
Приобретение недвижимости в Израиле может стать прекрасной инвестицией
по многим причинам, как экономическим, так и юридическим.
С точки зрения экономической, даже в условиях финансового кризиса и
общей нестабильности рынка на фоне резкого падения стоимости жилья
практически во всех странах, цены на жилую недвижимость в Израиле не
только не упали, а продолжают уверенно расти. Это происходит по многим
причинам, начиная с дефицита земли под застройку и заканчивая жесткими
ограничениями, которые накладывают банки на кредитование застройщиков.
Дополнительным преимуществом инвестиции в недвижимость в Израиле
является продолжающаяся последние годы тенденция на укрепление
израильского шекеля по отношению к основным валютам, что приводит к
дополнительной прибыли.
Однако на решение об инвестировании в тот или иной сектор влияет не
только возможность получить высокую прибыль, но и безопасность и
надежность инвестиции, а также возможность реализации прибыли в любое
время.
Прежде всего, стоит отметить, что за исключением редких случаев, в
Израиле не существует ограничений на продажу земли и недвижимости
иностранным гражданам. Исключения составляют частные дома в нескольких
закрытых поселках, в которых существуем "приемная комиссия", обладающая
правом вето на продажу домов (подобная практика существует, например, во
многих кондоминиумах в США). Однако доля таких домов чрезвычайно мала и
основная масса как жилой, так и коммерческой недвижимости в Израиле
может быть приобретена иностранными гражданами.
Земельные реестры
Знакомство с системой землевладения в Израиле следует начать с краткого
обзора регистрации прав на землю и объекты недвижимости. Прежде всего, с
точки зрения израильского законодательства, земля и построенные на ней
строения неразделимы, то есть не может быть ситуации, при которой земля
принадлежит одному лицу, а построенное на ней зданию – другому. Это
правило распространяется как на частные дома – в которых и земля и дом
принадлежат обычно одному владельцу или семье – так и на многоквартирные
здания, в которых каждый владелец квартиры является одновременно
совладельцем земли, в соответствии с площадью его квартиры по отношению
к общей площади всех квартир в здании.
Вся земля в Израиле разделена на крупные участки – "гуш" – которые в
свою очередь разделены на более мелки участки – "хелка" – таким образом,
каждый участок земли всегда можно однозначно идентифицировать с помощью
указания номера гуш и хелка. Важно отметить, что адрес участка – город,
улица и номер дома – часто вообще не записаны в земельном реестре, могут
меняться в соответствии с решениями муниципальных властей, а потому не
являются надежным идентификатором объекта недвижимости.
А точная идентификация очень важна – ведь именно по ней ведется проверка
прав на владение недвижимостью, имена владельцев, а также возможные
права третьих лиц – банков, кредиторов, местных властей, налогового
управления и т.д.
Проблема, однако, может возникнуть, когда на одной "хелка" находиться
несколько объектов недвижимости. В случае с многоквартирным домом – если
он один на "хелка" – введено дополнительное деление – "тат-хелка", что в
переводе означает "под-часть". В таком доме, каждая квартира однозначно
определяется тремя числами – гуш, хелка, тат-хелка. Когда же на одном
участке сосуществуют несколько частных домов или даже несколько
многоквартирных – ситуация усложняется и в таком случае требуются
дополнительные проверки для уточнения прав владельцев на конкретный
объект недвижимости.
Следует иметь ввиду, что израильское право не позволяет владеть
конкретной, определенной частью "хелка" (за исключением многоквартирных
домов), а только являться либо владельцем всей "хелка", либо
совладельцем части, выражающейся только процентом, но не конкретным
участком. В простой ситуации – когда, например, муж и жена совместно
владеют одним домом – это понятно – каждый из них владеет 50% дома.
Ситуация, однако, осложняется, если два частных дома стоят на одном
участке – каждый на половине земли. В таком случае оба владельца домов
являются – формально – владельцами 50% от всего участка, и только
специальные карты могут свидетельствовать о разделе участка на части.
Основная часть земли в Израиле зарегистрирована в Земельном реестре –
"табу". Это компьютеризированная база данных, в которой содержаться
сведения обо всех зарегистрированных участках, по номеру гуш – хелка, а
в случае многоквартирного дома - и тат-хелка. Огромным преимуществом
"табу" является тот факт, что по закону любые права, не записанные в
табу – практически не существуют. То есть, если при проверке табу
выяснилось, что данный объект недвижимости свободен от прав "третьих
лиц" – то есть не-владельцев – значит, после приобретения данной
недвижимости никто не сможет предъявить какие-либо претензии новому
владельцу.
Существуют, однако, участки, не зарегистрированные в табу. Так,
например, Земельное управление Израиля является крупным землевладельцем.
Управление "сдает" участки под застройку на сроки 49 или 98 лет и ведет
свой собственный реестр. Практически, такие участки также становятся
собственностью "арендаторов" - по истечении срока "аренды" она бесплатно
продлевается еще на 98 лет. Однако формально, Управление является
владельцем земли, и, таким образом, проверка прав становиться более
сложной, и возникает необходимость, например, в подаче запросов в Офис
регистрации залогов (впрочем, тоже компьютеризированный), и проведения
других дополнительных проверок.
Еще более сложная ситуация возникает, когда крупная строительная
компания приобретает большой участок земли и строит на нем несколько
домов. Часто такой застройщик будет являться временным владельцем земли,
и его адвокат будет вести собственный реестр, на основе специального
разрешения. Такая строительная компания получает статус Заселяющей
компании – "хевра мешакенет", и права жильцов будут записаны в ее
реестре, до окончания раздела участка на "хелка" и "тат-хелка" и записи
в "табу" - процесс, который может длиться долгие годы после заселения
дома.
Однако, несмотря на разнообразие и очевидную сложность регистрации прав
на недвижимость, на практике разработаны механизмы проверки прав и
проведения сделок по продаже недвижимости, обеспечивающие покупателю
надежную защиту и позволяющие приобрести полные права на объект
недвижимости.
Чрезвычайно важно отметить еще одно обстоятельство. Израиль является
демократическим и правовым государством, в котором право собственности
является краеугольным камнем всей законодательной системы. Государство
не может отнять, национализировать или экспроприировать собственность,
будь то израильский или иностранный гражданин. В редких случаях,
например при прокладке магистралей, государство вынужденно отчуждать
часть частной земли, однако в этом случае владелец получает компенсации,
зачастую превышающие реальную стоимость отчуждаемой собственности.
Договор купли-продажи
В Израиле, сделка купли-продажи объекта недвижимости должна быть
оформлена в письменном виде – иначе она является недействительной.
Оформлением занимается юрист, специализирующийся в данной области.
При проведении сделки, юрист прежде всего проверяет права продавца на
приобретаемую собственность, отсутствие долгов или иных прав третьих
лиц. После этого, проводятся переговоры с адвокатом продавца, в
результате которых составляется подробный договор на проведение сделки.
Договор, помимо цены, даты платежей, и даты въезда, описывает весь
процесс проведения сделки, а также определяет механизмы защиты
покупателя и продавца от неправомерных действий второй стороны. Договор
составляется таким образом, чтобы сделка была завершена, даже если
продавец захочет отказаться от нее, или вообще скроется.
Если приобретаемая квартира была куплена продавцом с использованием
банковского кредита (т.е. ипотечной ссуды) – описывается механизм
возврата этой ссуды из денег покупателя, исключающей возможность
использования этих денег на другие цели.
В заключение можно сказать, что договор купли продажи является
достаточно сложным и объемным документом, однако только правильно и
грамотно составленный договор может обеспечить действенную защиту сторон
от непредвиденных ситуаций и от неправомерных действий второй стороны.
Автор
Андрей Назаретский, адвокат
 |
Адвокат: Андрей Назаретский
Назаретский Андрей Александрович
родился в 1971 году в Санкт Петербурге в России.
Получил степень бакалавра юриспруденции (LLB) Иерусалимского
университета, самого престижного юридического факультета в
Израиле.
Член Израильской коллегии адвокатов с 1999-го года, номер
лицензии 25531.
Владеет ивритом, русским и английским языками.
Контакты: любой контакт, указанный
на сайте. |
|
