Недвижимость Израиля. Продажа и сдача в аренду недвижимости в Израиле

Тел. в Москве: 8-916-134-36-30; 8-903-125-43-31

Skype: antula-moscow    antula@antula.ru

Недвижимость в Израиле

 

 

 

Заказ недвижимости | Цены на недвижимость | Элитная недвижимость | Карта сайта

 

На главную

 

Вверх
Апостиль и легализация
Договор на покупку
Зачем нужен адвокат
Квартира от подрядчика
Кондоминимум в Израиле
На широтах оффшоров
Наследование по закону
Наследство в Израиле
Недвижимость в Израиле
Нотариус в Израиле - FAQ
Нотариус в Израиле
Оформление сделок
Покупка квартиры
Предварительный договор
Расценки адвоката
Сделки с недвижимостью
Терминология
Юридические ссылки

 

 

 

Туризм в Израиле

Полный комплекс услуг по туризму и отдыху в Израиле

 

 

Недвижимость в Израиле
 

 
Приобретение недвижимости в Израиле может стать прекрасной инвестицией по многим причинам, как экономическим, так и юридическим.

 
С точки зрения экономической, даже в условиях финансового кризиса и общей нестабильности рынка на фоне резкого падения стоимости жилья практически во всех странах, цены на жилую недвижимость в Израиле не только не упали, а продолжают уверенно расти. Это происходит по многим причинам, начиная с дефицита земли под застройку и заканчивая жесткими ограничениями, которые накладывают банки на кредитование застройщиков.

 
Дополнительным преимуществом инвестиции в недвижимость в Израиле является продолжающаяся последние годы тенденция на укрепление израильского шекеля по отношению к основным валютам, что приводит к дополнительной прибыли.
Однако на решение об инвестировании в тот или иной сектор влияет не только возможность получить высокую прибыль, но и безопасность и надежность инвестиции, а также возможность реализации прибыли в любое время.

 
Прежде всего, стоит отметить, что за исключением редких случаев, в Израиле не существует ограничений на продажу земли и недвижимости иностранным гражданам. Исключения составляют частные дома в нескольких закрытых поселках, в которых существуем "приемная комиссия", обладающая правом вето на продажу домов (подобная практика существует, например, во многих кондоминиумах в США). Однако доля таких домов чрезвычайно мала и основная масса как жилой, так и коммерческой недвижимости в Израиле может быть приобретена иностранными гражданами.

 
Земельные реестры

 
Знакомство с системой землевладения в Израиле следует начать с краткого обзора регистрации прав на землю и объекты недвижимости. Прежде всего, с точки зрения израильского законодательства, земля и построенные на ней строения неразделимы, то есть не может быть ситуации, при которой земля принадлежит одному лицу, а построенное на ней зданию – другому. Это правило распространяется как на частные дома – в которых и земля и дом принадлежат обычно одному владельцу или семье – так и на многоквартирные здания, в которых каждый владелец квартиры является одновременно совладельцем земли, в соответствии с площадью его квартиры по отношению к общей площади всех квартир в здании.

 
Вся земля в Израиле разделена на крупные участки – "гуш" – которые в свою очередь разделены на более мелки участки – "хелка" – таким образом, каждый участок земли всегда можно однозначно идентифицировать с помощью указания номера гуш и хелка. Важно отметить, что адрес участка – город, улица и номер дома – часто вообще не записаны в земельном реестре, могут меняться в соответствии с решениями муниципальных властей, а потому не являются надежным идентификатором объекта недвижимости.

 
А точная идентификация очень важна – ведь именно по ней ведется проверка прав на владение недвижимостью, имена владельцев, а также возможные права третьих лиц – банков, кредиторов, местных властей, налогового управления и т.д.

 
Проблема, однако, может возникнуть, когда на одной "хелка" находиться несколько объектов недвижимости. В случае с многоквартирным домом – если он один на "хелка" – введено дополнительное деление – "тат-хелка", что в переводе означает "под-часть". В таком доме, каждая квартира однозначно определяется тремя числами – гуш, хелка, тат-хелка. Когда же на одном участке сосуществуют несколько частных домов или даже несколько многоквартирных – ситуация усложняется и в таком случае требуются дополнительные проверки для уточнения прав владельцев на конкретный объект недвижимости.

 
Следует иметь ввиду, что израильское право не позволяет владеть конкретной, определенной частью "хелка" (за исключением многоквартирных домов), а только являться либо владельцем всей "хелка", либо совладельцем части, выражающейся только процентом, но не конкретным участком. В простой ситуации – когда, например, муж и жена совместно владеют одним домом – это понятно – каждый из них владеет 50% дома. Ситуация, однако, осложняется, если два частных дома стоят на одном участке – каждый на половине земли. В таком случае оба владельца домов являются – формально – владельцами 50% от всего участка, и только специальные карты могут свидетельствовать о разделе участка на части.

 
Основная часть земли в Израиле зарегистрирована в Земельном реестре – "табу". Это компьютеризированная база данных, в которой содержаться сведения обо всех зарегистрированных участках, по номеру гуш – хелка, а в случае многоквартирного дома - и тат-хелка. Огромным преимуществом "табу" является тот факт, что по закону любые права, не записанные в табу – практически не существуют. То есть, если при проверке табу выяснилось, что данный объект недвижимости свободен от прав "третьих лиц" – то есть не-владельцев – значит, после приобретения данной недвижимости никто не сможет предъявить какие-либо претензии новому владельцу.

 
Существуют, однако, участки, не зарегистрированные в табу. Так, например, Земельное управление Израиля является крупным землевладельцем. Управление "сдает" участки под застройку на сроки 49 или 98 лет и ведет свой собственный реестр. Практически, такие участки также становятся собственностью "арендаторов" - по истечении срока "аренды" она бесплатно продлевается еще на 98 лет. Однако формально, Управление является владельцем земли, и, таким образом, проверка прав становиться более сложной, и возникает необходимость, например, в подаче запросов в Офис регистрации залогов (впрочем, тоже компьютеризированный), и проведения других дополнительных проверок.

 
Еще более сложная ситуация возникает, когда крупная строительная компания приобретает большой участок земли и строит на нем несколько домов. Часто такой застройщик будет являться временным владельцем земли, и его адвокат будет вести собственный реестр, на основе специального разрешения. Такая строительная компания получает статус Заселяющей компании – "хевра мешакенет", и права жильцов будут записаны в ее реестре, до окончания раздела участка на "хелка" и "тат-хелка" и записи в "табу" - процесс, который может длиться долгие годы после заселения дома.

 
Однако, несмотря на разнообразие и очевидную сложность регистрации прав на недвижимость, на практике разработаны механизмы проверки прав и проведения сделок по продаже недвижимости, обеспечивающие покупателю надежную защиту и позволяющие приобрести полные права на объект недвижимости.

 
Чрезвычайно важно отметить еще одно обстоятельство. Израиль является демократическим и правовым государством, в котором право собственности является краеугольным камнем всей законодательной системы. Государство не может отнять, национализировать или экспроприировать собственность, будь то израильский или иностранный гражданин. В редких случаях, например при прокладке магистралей, государство вынужденно отчуждать часть частной земли, однако в этом случае владелец получает компенсации, зачастую превышающие реальную стоимость отчуждаемой собственности.

 
Договор купли-продажи

 
В Израиле, сделка купли-продажи объекта недвижимости должна быть оформлена в письменном виде – иначе она является недействительной. Оформлением занимается юрист, специализирующийся в данной области.

 
При проведении сделки, юрист прежде всего проверяет права продавца на приобретаемую собственность, отсутствие долгов или иных прав третьих лиц. После этого, проводятся переговоры с адвокатом продавца, в результате которых составляется подробный договор на проведение сделки. Договор, помимо цены, даты платежей, и даты въезда, описывает весь процесс проведения сделки, а также определяет механизмы защиты покупателя и продавца от неправомерных действий второй стороны. Договор составляется таким образом, чтобы сделка была завершена, даже если продавец захочет отказаться от нее, или вообще скроется.

 
Если приобретаемая квартира была куплена продавцом с использованием банковского кредита (т.е. ипотечной ссуды) – описывается механизм возврата этой ссуды из денег покупателя, исключающей возможность использования этих денег на другие цели.

 
В заключение можно сказать, что договор купли продажи является достаточно сложным и объемным документом, однако только правильно и грамотно составленный договор может обеспечить действенную защиту сторон от непредвиденных ситуаций и от неправомерных действий второй стороны.

 

Автор 
Андрей Назаретский, адвокат
 

 

 

Андрей Назаретский - адвокат Израиля

Адвокат: Андрей Назаретский

 

Назаретский Андрей Александрович родился в 1971 году в Санкт Петербурге в России.
Получил степень бакалавра юриспруденции (LLB) Иерусалимского университета, самого престижного юридического факультета в Израиле.

 
Член Израильской коллегии адвокатов с 1999-го года, номер лицензии 25531.
Владеет ивритом, русским и английским языками.

 

Контакты: любой контакт, указанный на сайте.

Основные разделы

 

Акко
Ариэль
Афула
Ашдод
Ашкелон
Бат Ям
Беэр-Шева
Бней-Брак
Гедера
Герцлия
Гиватаим
Гиват-Шмуэль
Зихрон-Яаков
Иерусалим
Йехуд
Кармиэль
Кейсария
Кирьят-Гат
Кирьят-Оно
Кирьят-Шмона
Кфар-Саба
Лод
Мертвое море
Мигдаль-ха-Эмек
Модиин
Нагария
Нацрат-Элит
Нес-Циона
Нетания
Од ха-Шарон
Петах Тиква
Раанана
Рамат Ган
Рамат-ха-Шарон
Реховот
Ришон-ле-Цион
Рош Аин
Савьон
Тверия
Тель-Авив
Хадера
Хайфа
Холон
Цфат
Эйлат
Явне
Яффо
Аренда недвижимости
Голанские высоты
Горящие предложения
Коммерческая недвижимость
Лечение в Израиле
Эксклюзивные предложения

 

 


 

Rambler's Top100  

 

Недвижимость в Израиле. Виллы в Израиле. Квартиры в Израиле. Лечение в Израиле. Аренда недвижимости в Израиле.

Представительство в Москве: 8-916-134-36-30; 8-903-125-43-31

Copyright © 2017   |   Веб-дизайн: Сергей Пыхтин